Grondbeleid

Marktontwikkeling
Door de coronacrisis, maar ook door factoren als het vervallen van de Pas (Programmatische aanpak stikstof) is de ontwikkeling van ruimtelijke plannen onzekerder geworden. Bij het uitbreken van de Corona epidemie in Nederland in maart heeft het college voor lopende contracten en het aangaan van overeenkomsten een pauze van drie maanden ingelast opdat ontwikkelende partijen zich kunnen bezinnen op de nieuwe situatie. Verdergaande maatregelen lijken vooralsnog niet noodzakelijk.

Inmiddels lijkt de markt te wennen aan de nieuwe situatie. De vraag naar woningen blijft voorlopig hoog. De aantallen woningverkopen en de ontwikkeling van de prijs van woningen heeft zich doorgezet als in de periode voor de crisis. De ontwikkeling van de rente en de financierbaarheid is nog steeds gunstig voor het kopen van en woning.

Woningmarkt
De eerste helft van dit jaar wordt gekenmerkt door een blijvend actieve markt voor bouwgrond. In de Integrale Programmering Woningbouw is voor 2020 uitgegaan van de start bouw van 820 nieuwbouwwoningen. Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is uitgegaan van de levering van bouwgrond voor 398 woningen. De eerste helft van dit jaar is voor de realisatie van 128 woningen grond geleverd. Actueel wordt verwacht dat dit jaar bouwrijpe grond voor 285 tot 350 woningen kan worden geleverd.

Bedrijventerreinen
Voor 2020 was in het MPG gerekend op de levering van 5,5 ha bedrijfskavels. De eerste helft van dit jaar zijn geen gronden geleverd. De verwachting is dat in het tweede halfjaar 4,6 ha aan bedrijfsterrein wordt verkocht en geleverd.

Gevolgen Corona
In een eerdere beschouwing zijn globaal de gevolgen van de Corona-crisis voor de grondexploitaties aangegeven. Voor de kortere termijn betekent dit een vertraging binnen de projecten en daarnaast is het de verwachting dat de grondprijzen in 2020 minder hard stijgen dan de in het MPG 2020 aangegeven 4%. Daarbij is aangegeven dat de gevolgen op projectniveau in het MPG lite 2020 nader zouden worden bepaald.

Op projectniveau kan rekening worden gehouden met de juridisch vastgelegde afspraken met marktpartijen. Daarmee zullen in eerste instantie alleen de grondprijzen waarover nog niet juridisch afspraken met ontwikkelaars zijn vastgelegd invloed ondervinden van een waarschijnlijk beperktere stijging van de grondprijzen.

Bij de actualisatie van de resultaatverwachting is er van uitgegaan dat de grondprijzen in 2020 met 2% stijgen (in plaats van 4% waarvan in het MPG is uitgegaan). Deze aanpassing heeft een negatief effect op de financiële resultaten van € 336.000. Met het opstellen van het MPG 2021 zal de marktsituatie opnieuw nader worden beschouwd en op basis daarvan worden de effecten zo nodig verwerkt in het MPG.

Boekwaarde en voorziening negatieve plannen
De boekwaarde van alle lopende grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2020 € 123 miljoen. De voortgang van de plannen loopt achter ten opzichte van het verwachte tempo. Verwacht wordt dat dit jaar binnen de grondexploitaties de boekwaarde met circa € 4 miljoen daalt (begroot was een daling van € 10 miljoen) naar een boekwaarde van € 119 miljoen eind 2020.

Per 1 januari 2020 bedraagt de hoogte van de Voorziening Negatieve Plannen € 51,8 miljoen. Op basis van de actualisatie van de planresultaten daalt de behoefte aan de Voorziening Negatieve Plannen naar verwachting met € 0,8 miljoen naar € 51 miljoen. Dit wordt veroorzaakt doordat de grondexploitatie Bennekom - Kochlaan met een positiever resultaat van € 0,2 miljoen wordt afgesloten en de grondexploitatie BTA-12 met € 0,6 miljoen verbeterd.

Ontwikkelingen binnen de plannen
De ontwikkeling van de verwachte planresultaten verloopt in hoofdlijnen nog conform de ramingen uit het MPG 2020. Voor de volgende plannen worden afwijkingen verwacht:

• Kazerneterreinen, verbetering van € 20.000.
• Kernhem, verbetering van € 309.000 door actualisering kostenramingen.
• BTA12 en Food en Businesspark de Klomp, verbetering van € 561.000 omdat het niet doorgaan van reserveringen tot gevolg heeft dat we nieuwe reserveringen verwachten tegen een hoger prijspeil.

Per saldo wordt een verbetering van het resultaat van de plannen verwacht met € 0,9 miljoen op Netto Contante Waarde. Daarnaast heeft de verwachting over de prijsontwikkeling voor de woningbouw als gevolg van de coronacrisis een negatief effect voor de planresultaten van € 0,3 miljoen.

Winst projecten 2020
In het MPG 2020 is voor 2020 rekening gehouden met een positief resultaat van € 1,0 miljoen. Afhankelijk van de verdere ontwikkeling van de projecten in 2020 wordt dit jaar een in financiële omvang vergelijkbaar positief resultaat verwacht (van € 0,9 miljoen).

Het hierboven weergegeven resultaat betreft een voorlopige verwachting. Het uiteindelijke resultaat wordt bepaald in het MPG 2021, waarbij een actualisatie van de planuitgangspunten en de door de gemeenteraad vast te stellen uitgangspunten MPG 2021 inclusief de grondprijzen voor 2021 worden verwerkt. De onzekerheid over de te verwachten resultaten is dit jaar groter dan eerdere jaren als gevolg van de coronacrisis.

Risico’s
In het MPG 2020 is een berekening opgenomen van de risico's (en kansen) die gepaard gaan met de ontwikkeling van de projecten. Het saldo tussen de gewogen risico's en kansen was bepaald op € 15,1 miljoen.
Op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van dit jaar zijn de risico analyses geactualiseerd.
Op basis van de actuele berekening bedraagt het saldo van gewogen risico's en kansen nu € 22,7 miljoen.

De verhoging van het risicobedrag wordt veroorzaakt doordat er van wordt uitgegaan dat de grondprijzen voor woningbouw minder hard stijgen dan in de grondexploitaties was aangenomen. Door de recente ontwikkelingen en met name de coronacrisis is het nog zeer onzeker wat de prijzen voor bouwgrond na 2020 zullen doen. Het risico op de grondprijsontwikkeling neemt dus toe.
Ook is bij de bepaling van de risico's voor de portefeuille ervan uitgegaan dat de markt voor woningen in het dure segment zal stagneren en er meer woningen zullen worden gerealiseerd in het middeldure en goedkope segment. Dit heeft dan een sterke negatieve invloed op de projectresultaten.

U vindt meer informatie over de ontwikkeling van het grondbedrijf in de bijlage bij het MPG Lite 2020.